图：国务院新闻办公室早前指出，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

　　今年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，指出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”。其中，“房屋养老金”引发外界高度关注；须强调的是，“房屋养老金”是一种更系统化的维修资金制度，与房地产税并非同一范畴的概念。

　　“房屋养老金”这一概念并非首提，最早源自2022年住建部部署开展的全国自建房安全专项整治行动。当时住建部表示“要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋‘养老金’制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题”。

　　2023年两会期间，两会代表进一步形成有关“房屋养老金制度”的建议或提案，从两份提案的设想来看，一是建议从土地出让收入中提取一定比例作为房屋养老金；二是形成公共账户和个人账户两部分。前者主要是来自土地出让金等，后者是住宅专项维修资金账户。

　　海外已有成功经验

　　房屋养老金制度也并非中国首创，在其他国家已有类似的实践体系。作为2023年住房和城乡建设智库重点研究课题“房屋养老金制度研究”基金项目，上海房地产科学研究院梳理了英国、美国、日本、新加坡等国经验，上述国家均有不同形式的维修资金制度。另一篇相关研究建议参考个人养老金制度，将房屋养老金分为公共账户、个人账户、补充账户。公共账户依托于财政出资，包括国有土地出让收入、老旧小区更新改造资金、地方财政补助资金，其他房地产相关税收为辅，主要用于房屋定期体检等；而个人账户则建立在已有的住宅专项维修资金，不增加额外负担。

　　例如，美国的维修准备金是一种应急储备资金，在设施设备需要大修时使用。这种大修可能包括一些比较昂贵的项目，比如更换电梯、维修屋顶等。维修准备金可以确保物业在这些紧急情况下能够及时得到修复，避免对业主的生活造成影响。业主协会通常会在法律法规的框架内采取一些强制性措施，确保物业维修资金的续缴和合理使用。常见的强制性措施如下：一是律师通知，二是质押登记，三是优先受偿。

　　新加坡的住宅小区管理费中包含维修资金。除了业主缴纳的管理费，新加坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。新加坡对住宅公共部位、公共设施的维修与更新周期制定了明确的规定，对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新也有强制性要求，例如政府规定每10年进行一次大型更新等。如果业主因故无法承担维修所需费用，可以选择将购房契约在相关部门进行抵押登记，从而获得所需的资金来完成维修工作。在业主补缴该费用之前，他们的房屋将被禁止进行市场交易。

　　作为“房屋养老金制度研究”课题成果，《中国房屋养老金制度：背景与框架》一文提出，参考个人养老金制度，将房屋养老金分为公共账户、个人账户、补充账户三个账户组成的房屋养老金制度设计框架。

　　其中，公共账户由财政资金出资，以国有土地出让收入（在现有的土地出让淨收益中增加房屋养老金资金支出科目，或在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金）、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外出于公共安全目的的维修。

　　个人账户主要依托已有的住宅专项维修资金及其增值收益。个人账户资金当前最大的堵点：一是要完善现有资金续筹机制；二是要扩大资金收益率。

　　补充账户资金主要是为文物或者优秀历史建筑保护单位等特殊属性住宅预留的资金账户。

　　上文还提到，对于房屋养老金的制度设计，不管是政府、人大代表还是专家学者都倾向于借鉴居民养老金制度。譬如，全国政协委员柴强连续两年在两会提案中建议房屋养老金可实行分类管理，在以住宅专项维修资金为基础的个人账户的基础上，由财政资金出资设立公共账户。

　　旧屋数量快速攀升

　　在8月23日住建部新闻发布会上，会议特别强调这次建立的房屋养老金制度，重点落在公共账户（即涉及财政资金的部分）建立完善，个人账户已经通过现行的住房专项维修资金缴纳完成，可见这一制度改革目前并不会对居民直接造成额外的经济负担。住建部网站8月25日上载的两篇文章亦明确了这一点。

　　譬如，上海市房地产科学研究院院长严荣的文章《当前研究建立房屋养老金公共账户，并不需要老百姓直接出钱》认为，既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金及其他财政资金。所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别。所以，探索建立房屋养老金制度，政府设立公共账户，是坚持人民至上、生命至上，统筹发展与安全的重要举措。

　　又如，中央财经大学教授、法学院院长尹飞文章《房屋养老金公共账户 不增加群众负担》提到，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

　　房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。

　　房屋养老金制度的相关设计细则尚未完全明确，仍需后续继续观察。除上文提到的个人账户续筹机制如何完善、存量资金收益率如何提高等问题外，还存在其他需要考虑的因素，如对于并未缴纳或缴纳较少房屋维修金的上世纪旧房，公共账户应如何统筹规划等。但可以确认的是，“房屋养老金”与房地产税并非同一范畴的概念。

　　《中国房屋养老金制度：背景与框架》提到，以10年为一个周期来看中国家庭住房建成时间，2000年以前的房屋占比达27.55%，21世纪00年代占比达到33.98%，10年代以后占比达38.47%。由此可见，未来房龄超过30年的房屋数量将快速攀升。

　　尽管自2004年起，房屋维修金已经成为购房时必须缴纳的费用，对公共账户的占用预计不会太多。但在中短期内最需要体检维修的房屋往往是上个世纪建设的旧房，这部分小区一则基本没有存量维修资金、二则征缴也存在一定难度。如何完善这部分小区的房屋养老金制度，有待后续观察。

　　而2004年后建设的房屋，也存在部分问题，一是在世纪初所建小区，所缴纳的房屋维修金规模往往不高；二是续筹机制也不完善，尽管理论上当房屋维修金低于一定比例时，需开展二次续筹，但在实际操作中存在一定困难；三是大量资金沉淀未有效利用，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元（人民币，下同），上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。

　　此外，公共账户则存在财政资源如何统筹的问题，区县级、市级抑或省级统筹都有待考量和设计，并且在政府性基金预算收入（主要是国有土地使用权出让收入）增速边际下行的当下，如何统筹兼顾地方政府经济发展、财力保障和房屋养老金制度的设计也有待讨论。

　　（注：郭磊为首席经济学家、吴棋滢为资深宏观分析师）