踏入7月份，新盘攻势浪接浪，料为下半年新盘销情开一个好势头。但鉴于一手货尾量依然高企，截至6月底止仍超过2.19万伙，故发展商面对出货压力，唯有以“求量价”推盘促销。

　　根据美联物业研究中心资料，截至今年第二季，新盘已连续八季出现“负溢价”，即新盘开价低于同区二手价，尤其上一季更出现12%的负溢价，创历来季度最大纪录。面对一手的低价，难免会对二手楼价带来压力。

　　“美联楼价指数”最新报133.31点，按周跌约0.23%，连跌三个星期；本年迄今楼价跌幅扩大至近3.1%，再穿年内低位，并创逾七年半新低。

　　笔者对楼市前景乐观，原因已在早前专栏详谈，在此不赘。但所谓“打铁还需自身硬”，除了中央对本港经济与楼市众多政策层面的“扶持”，以及本港金融市场有望复苏外，其实当下本港楼市亦有不少值得憧憬的利好因素。

　　最近楼价由高位整固，变相代表买家置业入场费降低。“美联楼价指数”与十年前（2014年7月）的116.98点相比，升幅已收窄至约14%。反观过去十年，家庭收入亦有所上升。据政府统计处资料，居于私人物业的家庭住户每月入息中位数，今年2月至4月录得约4.09万元，比十年前（2014年2月至4月）约3.18万元，上升近29%，跑赢楼价走势，意味置业入市能力相对提高。

　　另一边厢，在特区政府致力抢人才及内地学子湧港下，租金水平节节上升。据美联物业研究中心资料，租金已连升六季，并创自2018年第三季后最长纪录，令“租金升、楼价跌”的背驰情况进一步扩大。

　　租金强势同时楼价回调，对楼市带来两点启示。首先，对于手持足够现金的租楼人士而言，租金持续回升，不排除即将出现“租贵过供”的现象。而楼价持续整固令入市更具吸引力，相信部分租客很快按捺不住“转租为买”，从而增加对物业的需求，始终长远而言“供平过租”，提早入市较为划算。

　　投资回报吸引力上升

　　此外，租金水平稳升，若以投资者及用家角度去看，租金回报会变得相对稳定，无论投资或自住将更具吸引力，亦可达到抗通胀之效，惠及未来二手楼价及交投。

　　总括来说，楼市在全撤辣至今的数个月“观望期”，不少准买家“心大心细”迟迟未入市，其间已累积一定购买力。只要未来租金升势延续，又或者香港步入减息周期，令租金回报率多于存款利率，同时“供平过租”的情况慢慢增加，届时势吸引一批正在租楼的人士，以及观望中的买家加快上车置业，为楼市带来新一波购买力。